どーも！
最近、仕事中サウナにドハマリしている トモニシ ですｗ
久しぶりの不動産ブログです！
みなさんは不動産会社に不動産の売買を依頼する際に
『媒介契約書』をきちんと交わしていますか？
きちんと契約している方は、
内容をきちんと理解していますか？
契約更新の際に、不動産会社から当たり前のように
更新書類を一方的に送られてきたりしていませんか？
これらは不動産あるあるに近いのですが、
あなた自身、しっかりと媒介契約の種類を理解する必要があります。
それでは早速、見ていきましょう！！
不動産媒介契約とは？
そもそも論ですが、不動産媒介契約の意味はご存じですよね(^^;)
いや。。。実はよく知らねー。
って方のために、
超絶簡単に説明しますと、
不動産の売買を不動産会社に依頼する際に
お客様と不動産業者との間で
締結する契約のことです。
要するに、この媒介契約をすることによって、
不動産会社は売買を開始します。
逆にいうと、この媒介契約を締結しないと、
販売活動はすることができません！
これは余り言ったらいけないのかもしれませんが、
この媒介契約を締結しないで販売活動をする
不動産業者はけっこういます(^^;)
不動産業者はひとり社長のところも多く、
そういったところは、
知り合いの不動産を扱うことがほとんどなので、
媒介契約をわざわざ締結したりしないんですよねｗ
っていうのは、
本当はダメですからね！！
不動産業界の悪しき慣習の一つと言っても
いいかもしれません。
大手の不動産業者はしっかり媒介契約を締結すると思います。
もちろん、我が社もお客様と媒介契約はきちんと締結します。
お客様の立場から見れば、
媒介契約を締結した方が販売活動を依頼した証拠にもなりますし、
どういった内容で活動をするのか、
どういった場合に費用負担が発生するのかなど、
媒介契約書に全て書いてありますので、
安心して売買を依頼することができます。
私ども不動産業者の立場から見れば、
媒介契約を締結した方がお客様から依頼された証拠にもなりますし、
どのようなの販売活動を行っていくかの意思確認も取れるので、
安心して販売活動等を行うことができます。
なので、この契約は両者ともに、
とても大事な契約になります。
ごくたまにですが、
まだ売却をするって決めていないのに、
自分の不動産が売りに出されている！！
ってことあります(^^;)
ウソのようですが、これ本当にある話ですｗ
不動産の売買を依頼する際はこの媒介契約を
きちんと締結してくれる不動産会社に
売却の依頼をするようにしましょう！！
ちなみにですが、
不動産を購入する方もこの契約を締結することができますが、
これは、、、締結しなくてもいいですｗ
不動産の売却を依頼する際は、
きちんと不動産媒介契約を締結する！
これは鉄則として覚えておいてくださいね。
不動産媒介契約の種類
不動産媒介契約がどういったものか
ご理解いただけたと思いますので、
次は、不動産媒介契約の種類について
ご説明していきます。
種類って？？
と思われる方も少なくないと思います。
この媒介契約には3種類あります。
お客様のご要望に併せて、
これを選択することができます。
種類としては、
①一般媒介契約
②専任媒介契約
③専属専任媒介契約
になります。
文字を見ただけでは、
どういった内容なのか分からないと思います。
イメージとしては、
①から順番にお客様との契約内容の縛りが多くなる
と思ってください。
契約内容の縛りが多くなるといっても、
そんな大げさな内容ではありませんのでご安心ください！！
超簡単にいいますと、
売主様自身の販売活動の範囲の違い
になります。
一つ一つの契約内容を見ていった方が
分かりやすいので、
具体的に説明しますね。
一般媒介契約
一般媒介契約は、
販売活動を依頼する不動産業者を１社だけではなく、
複数の業者に依頼しても構いません。
また、お客様ご自身で買主を探してきても大丈夫です。
要するに、販売活動が一番自由な契約になります。
そのため、ご自身で自由にできるというメリットがありますが、
その分デメリットも多いです。
デメリットについては、
次の２つの契約内容を見てからの方がわかりやすいと思いますので、
後ほど説明します。
専任媒介契約
専任媒介契約は、
販売活動を依頼する不動産業者は１社だけになります。
そのかわり、一般媒介契約同様、
お客様自身で買主を探すことができます。
しかし、その相手は不動産業者以外の方としか
契約することができません。
先ほどの一般媒介契約より少し縛りが多くなりましたね。
その他の内容としては報告義務があります。
不動産業者を１社に絞っているため、
販売活動の依頼を受けた業者は、
その内容を２週間に１回以上、
売主様に報告する義務があります。
これは依頼する側から見ても安心ですよね(^^)
きちんと販売活動をしてくれているのか確認が取れますからね。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、
販売活動を依頼する不動産業者は１社だけ。
これは専任媒介契約と変わりません。
また、売主様ご自身で買主を探すこともできません。
要するに、不動産業者に全てお任せ契約になります。
売主様の行動に制限がかかるものの、
不動産業者に全てお任せになるので、
一番楽です！！
その他の内容としては、専任媒介契約と同様、
報告義務があります。
報告頻度が少し変わりまして、
販売活動の依頼を受けた業者は
その内容を１週間に１回以上、
売主様に報告する義務があります。
毎週報告が来ますので、
これもまた依頼する側から見ると
安心できますよね。
どの媒介契約が良いのか
いかがでしょうか？
各媒介契約の内容は理解できましたか？
ここで皆様は、
じゃぁ、一体どの媒介契約がいいの？
って思いますよね。
私のおすすめの媒介契約をいわせていただきますと、、、
ぶっちゃけ、どれでも構いませんｗ
お客様のご都合に合わせて、
３種類の契約形態の中から選択してください！
以上です！！・・・・・
といいたいところですが、
不動産業者の立場からお話ししますと、
『専任媒介契約』もしくは『専属専任媒介契約』
にして下さい！！
理由は明白です。
不動産業者の立場から見ると、手数料収入が確保されるからです。
一般媒介契約は仲介手数料がゼロになる確率がかな～り高いです(T_T)
厳密に言うと、専任媒介契約の場合は個人でも個人の買主を探すことができるため、
ご自身で見つけてきた場合は、不動産仲介手数料が発生しませんが、
窓口になる不動産業者が１社になるため、業者としては動きやすく、
売買契約の代行業務等他の仕事を請け負うことが容易になります。
一般媒介契約は、基本的にどの不動産業者がいつ買主を連れてくるのか分からないので、
手数料収入を確保できるか不確定のため、広告費をかけることに億劫になります。
だって、回収できるか分からない広告費を捻出なんて、、、
単独広告はほぼどの業者さんもしないと思います。
不動産ポータルサイトにポンっと掲載して、
ハイ終わりですね。
ひどい話かもしれませんが、本当です。
またこれだけではなく、売主様にもデメリットがあります。
複数の購入の申し込みがあった場合、どうされますか？
それがご近所の方同士だった場合、なぜあの人に売って、私に売らなかったのか、
絶対に聞かれます。
その場合、あの人は〇〇万円であなたは〇〇万円だったもので、、、
とか言えますか？
金額を話すことは個人情報の漏洩につながりますし、
これが元になってご近所トラブルにも発展しかねません(^^;)
あと、何社にも物件売却依頼をした場合、
ご自身で業者の収拾を付けることができますか？
物件を見たいという業者が同日にバッティングしたり、
また内見が複数入った場合は、
他の業者にその都度連絡をすることができますか？
問い合わせや申し込みがあった場合は、
ご自身でその他の不動産業者に現在の進捗状況を確認する必要があります。
ある意味、一般の方より、不動産業者をまとめる方がかなり大変です(^^;)
要するに一般媒介契約の場合は、
物件管理をご自身でする必要があるため大変だということ。
個人の売主様にとっては、相当の手間暇がかかることは覚悟してください。
中小企業等の法人や不動産取引になれている個人事業主とかは
業者との付き合いもあると思いますし、
また動ける社員がいますので、
一般媒介契約でも構わないと思います。
実際、この一般媒介契約を締結するお客様は
法人や不動産投資家のお客様がほとんどです。
私が個人的に思うのですが、
この一般媒介契約はWIN-WINの関係にありません。
依頼主である売主様と不動産業者の利害が一致して
初めて不動産媒介や売買契約が成立すると考えていますので、
一方が得するだけという考えは
特に不動産取引においては良くないと思います。
お互いの利益が一致してこその不動産取引であると考えてますので、
この観点からも当該契約は一般個人の方にはオススメできません。
そんなの業者の都合じゃないか！！
と思われている方も多いと思います。
しかし、売主様にもメリットがあります。
個人で自分の不動産を売るのは素人には難しいです。
といいますか、無理だと思います。
窓口になる不動産業者を１社に絞っておく方が、
トラブル防止の観点からも絶対良いですし、
またお客様自身の手を煩わす必要がありません。
不動産仲介手数料をケチろうとしたばかりに、
そのあとの苦労は歴然です。
餅は餅屋っていいますよね？
いずれ払うことになるかもしれない不動産仲介手数料なのですから、
不動産取引のプロである不動産業者に任せるのが一番です！
媒介契約に関するトラブル
この不動産媒介契約ですが、
あまりこの契約についてトラブルは、、、、、
あまりないですｗ
正直な話、売却を依頼したりする契約なので、
売買契約ほどの重要性はそこまでありません。
が、、トラブル防止の観点からも
契約を締結することは大事ですから、
契約しなくても別にいいや～
ってワケではないので、
勘違いはなさらないでくださいね(^^;)
トラブルがあるとすれば、
媒介契約の更新時においてくらいですかね。
あまりたいした内容ではないので、
読み飛ばしていただいて結構です！
気になる方のために、一応お話ししますと、
この媒介契約は
最長３ヶ月間という期間契約になっています。
この期間を経過するくらいに、
依頼主である売主と不動産業者の間で、
契約を更新するか話し合いをします。
お互い合意すれば、売却金額やその他条件を見直し後、
また最長３ヶ月の媒介契約を締結します。
この更新の際によく聞くトラブルなのですが、
３ヶ月もするとその業者の担当者等と仲良くなるんですよね。
そうするとやはり人間同士のため、
他の業者にしようかなぁ、、、と思っていても、
断りにくくなるんです(^^;)
しかし、３ヶ月売れなかったんだから、
ほかの業者にしますと、
はっきりともの申せる人ならいいのですが、
不動産業者の営業マンは押しの強い人が多いため、
中々言い出しにくいんですよね、、、ｗ
不動産業者によっては、有無をいわせず、
更新時期になったら書類を送ってきて、
判子押して返送して下さいね～
って、しれっといってくる業者もいます。
どう対処したらいいかといいますと、
はっきりともの申して下さい！！
更新書類が勝手に送られてきたのならば、
記名押印せずに送り返して下さい！
毅然とした態度でいれば、
その不動産業者もあきらめますｗ
少なくとも私はこんなことしません。
媒介契約が更新されないのは残念ですが、
仕方ありません。
自分の力不足と思うしかありません。
お客様から見れば、売れればいいわけで、
その他のことはまったく関係ありませんので、
毅然とした態度で対応して下さいね。
まとめ
いかがだったでしょうか？
相変わらず、文章が長くて読む気にならんわっっ！！
って方のために、まとめておきますm(_ _)m
不動産売買を依頼する際に契約する媒介契約の種類は、
「一般媒介契約」・「専任媒介契約」・「専属専任媒介契約」
の３種類になります。
各契約形態の内容について、簡潔にご説明致しますと
①「一般媒介契約」
お客様自身で売買の相手方を探してきてもOK。
不動産業者を１社だけではなく、複数社に依頼してもOK。
②「専任媒介契約」
お客様自身で売買の相手方を探してきてもOK。
不動産業者は１社のみOK。
③「専属専任媒介契約」
お客様自身で相手を探すことはNG。
不動産業者は１社のみOK。
不動産業者としては
『専任媒介契約』もしくは『専属専任媒介契約』
にしていただけると、手数料収入が確保されるので、
やる気が出て販売活動を頑張ります！！
どの契約形態にするかは、
お客様ご自身のご都合がありますので、
まず不動産業者に相談して下さい！！
ここで述べたことを正直に話してくれる業者は良い業者です(^^)/
そのような業者と、媒介契約を締結しましょう！！
もっと詳細に教えて欲しい！！
私に取りあえず直接相談したい！！
という方はこちらからメールください。
それではまた次回の不動産ブログをお待ちください！！
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