どーも!
最近、喫茶店のモーニングにはまっている トモニシ です!
相続した不動産をお持ちの方、
売却に出したのは良いけど、
中々売れない不動産を相続してしまった方、
どの不動産屋も手を焼いていて、
くすぶっている不動産をお持ちの方、
ご自身の不動産がずっと売れない(T_T)
そんな方沢山いると思います!
実際にどのような不動産が売れないのか、
売れる方法はないのか、
教えます!
取りあえず、売れない不動産の特徴からご説明しましょう。
売れない不動産の特徴
不動産が売れないのには理由があります。
この理由を分かっているか分かっていないかで、
今後の売却方針は変わります。
けど、何年もずっっっっっっっっっっっっっっっっっっっと
売れない不動産は本当に実在します!!
ちなみにですが、
不動産の平均売却期間は首都圏で3ヶ月~半年。
地方圏になると早くて3ヶ月~半年、遅くても1年~1年半。
この期間を超えると危険信号です!!
この期間を超えないためにもご自身の所有する不動産が
どのような特徴を持っているのか知っておく必要があります。
では実際に売れない不動産の特徴を見ていきましょう!
まず、どのような特徴かざっくりいいますと、
・売れない『地域』である
・価格が高すぎる
・特殊な要因で売れにくい物件である
の3点に絞られます。
この3つの特徴を詳しく解説します。
売れない『地域』である
相続した不動産のある『地域』の問題です。
過疎化の進んでいる『地域』、
地方の更に奥地の山の集落『地域』、
生活利便性の悪い『地域』、
があります。
要するに、人が集まらない地域です!
人が集まらないということは、
周りに何もないところ。
生活利便性がすこぶる悪い、
すなわち近くにスーパーマーケットがない、
ドラッグストアや衣料品点等の商業施設がない、
もしくは車で1時間以上かかるところにしかない、
いわゆる限界集落。
この売れない地域にある不動産を相続された方は
売り方を考え改めるしかありません。
このような地域の場合は固定資産税が安いので、
諦めてずっと所有している方もいらっしゃいます。
小さい頃に生まれ育ったご実家の場合も多いですので、
売れないんだったら、そのまま所有しているという方、
大勢いらっしゃいます。
けど、建物がある場合は年数が進むにつれ、
メンテナンスが大変になってきます!
建物は誰も住まなくなったら、いきなりと言って良いほど、
どこかが痛んできます、、、
けど、建物を取り壊すにも費用がかなりかかります。
建物取壊しでいきなり100万円の出費とかって、
痛いですよね?
これから購入予定者が現れるかどうかも分からないような
土地にある建物の取壊しほど、
痛い出費はありません。
このような『地域』にある不動産を相続された方は、
売り方を考える必要がありますので注意が必要です!
価格が高すぎる
これは当たり前だろw
と、お思いでしょうが、
実際に高く売りに出す方はいらっしゃいます。
これは、売りに出す際の初動がまずかったと思ってください。
こうなる前にきちんと対策を考える必要があります。
なぜ売りに出すときに高すぎる価格設定をしてしまったのか?
それについてはこちらのブログにも書いていますが、
売却を依頼した不動産業者が高い査定価格を出してきて、
それを信頼して売りに出してしまうパターンがあります。
これは本当に本末転倒です!
不動産を売りに出す場合、
何社かに査定を出すことはありますが、
不動産業者を選ぶ際に、査定価格が高いからという理由だけで
選んでは絶対にダメです!!
その不動産業者は、自分の会社の売却物件が欲しいから高く査定したかもしれません。
きちんと価格査定の理由を説明できる、あなたの納得のいく、信頼できる不動産業者に販売を依頼するようにしましょう。
そのような業者なら、売却価格を決定する際にあなたの意見もしっかり聞いてくれます。
一つ覚えておいて欲しいのが、
最終的に売却価格を決めるのは不動産を所有しているあなたです!!
あくまでも不動産業者は販売の代理をしているだけ。
アドバイスはしっかりしてくれますが、最終的に判断するのは不動産を所有しているあなたです。
なので、ご自身でもしっかりと不動産リテラシーを身につけ、
本当にあなたが信頼できる不動産業者を探してくださいね。
参考までに下記のブログも読んでみてください!
【不動産の価格査定の実態暴露します!】不動産売却査定に価格差があるのは?査定価格が高い業者に売却を依頼して良いの?
特殊な要因で売れにくい物件である
余り多くはありませんが、
その不動産の特殊な要因により売れにくい場合があります。
では特殊な要因とは一体?
それでは、代表例を挙げていきます。
・旗竿地である。
・土地面積が小さすぎる。
・道路に接していない土地である。
・道路との高低差がある。
・隣に線路がある、工場がある、汚水処理施設がある(嫌悪施設)
・インフラの整備ができない。
・地中にコンクリートや大きい石が沢山ある。
・長屋式住宅である。
等々です。
旗竿地である
旗竿地って分かりますか?
ググればすぐに分かると思いますが、
間口が狭く、奥が広がっている土地。
手前に家がある場合が多いので、
日当たりがすこぶる悪いケースが多いです。
土地面積が小さすぎる
土地面積が極端に小さい土地はまず売れません。
都会とかの利便性が良いところならまだしも、
他の地域となると、売れません。
お隣の方が買ってくれるのを待つしかないかもしれません。
道路に接していない土地
いわゆる『袋地』ですね。
これは本当にたまにですが、田舎や昔からある住宅密集地に行くとあります。
昔は隣の家の敷地を通してくれることよくありましたからね。
けど今はそういうわけにはいきません。
通行地役権や囲繞地通行権が設定されていないと通ることができません。
この通行権はきちんと登記されていないと対抗することができません。
かなりマニアックな敷地問題のため、詳細は省きますが、
このような土地をお持ちの方は注意が必要です!
道路との高低差がある
道路と敷地の間に相当の高低差がある敷地です。
例えば、
道路面より敷地が2m高いため、敷地内に入るには階段が必要な敷地。
山の斜面に開発された住宅団地に多く見られます。
特に地方では車が当たり前の生活になっているので、
このような敷地だと、駐車場を確保するのに、
切り土する必要があります。
要するに必要以上に家を建てるのにお金が必要になるということ。
見晴らしは良いんですけどね。
けど費用がかかる分、中々売れないんですよね、、、(^^;)
隣に線路がある、工場がある、近くに汚水処理施設がある
いわゆる『嫌悪施設』が隣接地にある、近くにある敷地が該当します。
隣に線路があると電車が通る度にうるさいです。
隣に工場があると、下手すると24時間稼働している工場もありますから、
騒音はかなり気になります。
近くに汚水処理施設があると、匂いがきついです。
夏場は特にしんどいかもしれません。
このような嫌悪施設が隣や近くにあるだけで、売れにくくなります。
だって普通に嫌ですよね?
隣や近くにこのようね施設があること自体(^^;)
けど、後からこのような施設ができたという地域もあるので、
この場合はご愁傷様としか言い様がありません。
インフラの整備ができない。
インフラとはすなわち上水道、下水道、地域によってはガスの配管が
前面道路、敷地内に整備されているかどうかということ。
これ実はけっこう盲点です。
だって、上下水道の配管は見えないですからね。
地面に埋まっているものです。
実際にこの間、私の取り扱った案件でもありました。
ずっと使っていない土地を代々相続していたため、
お家が建ったことがなかったんです。
そのため、上水道はもちろんのこと下水道もありませんでした。
整備できる土地ならまだ良いのですが、
配管までが遠い場合、引込にものすごい費用かかります。
だって、前面道路に配管があるのに敷地内引込をするだけで、
いまや税別60万円~100万円かかります(^^;)
前面道路に配管がないとなると、、、
そりゃぁ恐ろしい金額になること間違いなしです。
地中にコンクリートや大きい石が沢山ある。
これもまた盲点です。
すごく極端な例ですが、
全国的な事例で実際にあったものです(^^;)
家を建てようと思って、
地面の地盤調査や掘削工事をしていたところ、
地面の中から大きな石がたくさん出るわ出るわ、、、
撤去費用、何と1,000万円!!
破産確定ですw
以前建っていた建物のコンクリート支柱やガラが
そのまま地面に埋めてあったりとか、
これは結構よくあります。
地面の中のことなので、分からないんですよ。
なので、地歴調査は必須になります!
長屋式住宅である。
長屋式住宅も売れません。
分からない方はググってもらえればすぐに分かりますが、
こんな感じ。
昔は文化住宅とも言われていましたね。
今風で言うとテラスハウスになるのでしょうか?
連棟式の住宅のことをいいます。
カンタンに言うと、隣と建物がくっついている住宅。
連棟式の建物は住宅だけでなく、
商店街でもよく見られます。
この連棟式の建物は取壊しがヒジョーに大変(^^;)
建物くっついているんでね。
その建物だけ取り壊すと、隣の建物の壁がむき出しになってしまうんです。
なので単独で売ることが非常に困難。
屋根とか一緒だともう目も当てられません。
こうなっている建物いくつも見てきましたが、
建物も耐用年数超えてくると、
これからどうするんでしょうね。
って感じです。
売れない不動産を売る方法
売れない不動産の特徴はご理解いただけましたでしょうか?
ご自身の所有する不動産はどれかにあてはまりませんか?
あてはまらないのだったら、
それは単なる不動産屋の怠慢です!
不動産屋に直談判してください。
けど、言いにくいなぁ。。。
どうしたら良いか分からな、、、
という方は、私に連絡ください!
売れない不動産は分かった。
じゃぁ、売るために今後はどうしたらよいのか?
一番みなさんが知りたいところですよね。
それでは、その具体策についてご説明していきます!!
その対策としては、
・土地の価格を下げる
・不動産会社との媒介契約を見直してみる
・空き家バンクに登録する
・市町村等の自治体に売却してみる
・不動産業者に買取を依頼する
が代表的な対策として挙げルことができます。
それでは具体的に各対策の内容を説明していきましょう!
土地の価格を下げる
そんなのやっているよ!!
当たりまえだのクラッカーだよ、、、
って方はスルーでお願いします。
けど、実際に実践していない人もいます。
当たり前ですが、売却価格を1回下げてしまうと、
後から価格を上げることはできないからです。
やろうと思えばできますが、
オススメはしません。
なので価格を下げることにはみなさん慎重になります。
また、その価格で売らなければいけない理由がある方もいらっしゃいますから、
一概には売れないから価格を下げましょー
というわけにはいきません。
しかし、興味深い事実がありまして
売却価格の10%前後下げた価格が一番成約率が高い
という過去のデータがあります。
ぶっちゃけ、私も長年不動産売買をしておりますが、
その通りだと思います。
10%前後下げた方が売れやすいです。
正直なところ、場所や土地の形状等特殊な要因がなく
売れない不動産は、単に価格が高い場合が多いです。
売れない不動産はまず、価格を下げることから検討してみてください!
不動産会社との媒介契約を見直してみる。
売却を検討している不動産会社との媒介契約を見直すのも良い方法です。
媒介契約には
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
の3種類があることはご存じでしょうか?
知らなかった!!
でわ済まされませんよ?
売主様にとってはめちゃくちゃ大事な契約内容になります。
ご存じない方は今は取りあえずググって下さい!
私のブログでもそのうちご説明します。
媒介契約を見直すやり方としては、
いま一般媒介契約で契約されている方は、
専任媒介契約か専属専任媒介契約に
すぐに切り替えてください!!
理由は単純明快!
不動産屋のやる気が出ますw
一般媒介契約だと、いろいろな不動産業者が販売をしているため、
ある不動産屋が成約させてしまうと、
その他の不動産屋は1円も手元に入りません。
広告費・人件費等の無駄遣いになります。
なので、その会社に確実に将来手数料として入ってくる媒介契約に切り替えると、
少なくとも売主様分の手数料はもらえるので、
一生懸命、販売活動をします。
現在、一般媒介契約で契約をしている方は、
専任媒介契約か専属専任媒介契約への変更をすぐに検討してください!
次は今すでに、
専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約で契約している方は、
その不動産業者がサボっている可能性もありますので、
逆に一般媒介契約に切り替えてください。
おそらく、その業者は慌てます。
よほどの土地でない限り、対策を練ればそのうち売れます。
真面目に販売活動をしていなかったのかもしれません。
その不動産業者に緊張感を持たせるためにも、
1回試してみるのはアリですよ!
それか、依頼している不動産業者を思いきって変更してみてください。
このワザは不動産業者である私が言うのも
ちょっと気が引けますが・・・w
不動産業者を変更することによって、
不動産情報がリフレッシュされ、
客層が変わり、売却できる場合があります。
これはけっこう使える手段です。
私も自分の会社で売れなかった場合、
お客様に他の不動産業者を紹介することもあります。
不動産業者によって、
販売する地域の得意不得意、
販売する不動産の種類の得意不得意は
多かれ少なかれあります。
不動産業者によって、
抱えている顧客層が違ったりするので
本当に良い手段です。
不動産業者としてはオススメしたくない方法ですが、
お客様のためにはなる方法ですので、
ぜひ検討してみてくださいね!!
空き家バンクに登録する。
空き家バンクはご存じでしょうか?
空き家バンクとは、カンタンに言うと、
各市町村単位で行っている不動産情報サイト。
民間でいうところの、
at home、SUUMO、LIFULL HOME’Sになります。
自治体がしているので、営利目的の情報サイトではありません。
なので、不動産業者が絡んでいない場合は、
仲介手数料は0円になります!
不動産業者に仲介を依頼している場合は、
もちろん手数料が必要になります。
しかし、この空き家バンクに登録するメリットは、
その補助金制度にあります。
建物の改修費用等を一部補助してくれる制度等があり、
買われる方にとっては費用を抑えて物件を買うことができるので、
かなりのメリットになります!
各自治体によって、補助金制度の内容は違いますが、
買われる方の選択肢の一つになるので、
家付きの不動産をお持ちの方は、ぜひ登録を検討してみてくださいね!
ちなみにですが、更地の場合は『空き家』バンクですので、
登録できません。
が、建物取壊しを前提とする場合は登録できる場合もありますので、
取壊し前提だからと言って諦めないで、
登録できるかどうか各自治体に相談してみてください。
市町村等の自治体に売却してみる。
市町村等の自治体に売却を打診してみるのも一つの方法です!
えっ!!そんなことできるの!?
とお思いでしょうが、できるんです!
市町村等の自治体には、様々な部課があるのはご存じですよね?
その中でも、道路課(道路整備課)、緑地課(公園緑地課)、土木課(県土木課)、教育委員会はその利用のために土地を購入することがあるので、いつでも準備をして待っています。
しかし、この方法は不安定すぎます。
いらないと言われてしまえば、
それまでです(^^;)
あくまでも選択肢の一つとして、
こういうものがあるよ程度で、
認識しておいてください!
不動産業者に買取を依頼する。
不動産業者の不動産買取はご存じですか?
不動産買取とは直接不動産業者が、
その不動産を買い取るもの。
要するに、直接不動産業者にお持ちの不動産を売却する方法。
私の会社でも不動産買取をしていますが、
これは皆さんけっこう利用してくださいます。
メリットとしては
仲介手数料がかからず、
直接買取なので早期に売却できる点。
デメリットとしては
買取価格が
約20%以上は低くなってしまうという点。
買取価格は低くなりますが、
安めでも良いから早く現金化したい、
いつ売れるか分からないから早く売却してしまいたい、
という方には買取はオススメです!
不動産買取はどの業者もしているわけではないので、
まずはいま売却を依頼している不動産屋に確認をし、
していないのであれば、
媒介契約をやめてから
買取をしている不動産業者に打診してみてくださいね。
ちなみに私の会社は、
不動産買取に強いです!!
もしご検討の方がいましたら、
ぜひご相談くださいね。
もう少し詳しく知りたいという方は、
こちらのブログも参考にしてください。
ー参考ブログー
まとめ
いかがだったでしょうか?
長々と書いてきましたが、ご理解いただけましたでしょうか?
『売れない不動産の特徴』と『売れない不動産を売る方法』
について書いてみましたが、
ご理解が難しいところもあると思います。
そのようなときは遠慮なく、
私までいつでもこちらをクリックしてご連絡くださいね!
最後に、
不動産はよほどのことがない限り、
私が述べたどれかの方法を色々と試していけば、
いずれどこかで売れます。
売れない不動産はありません。
大変な不動産を相続してしまった!!
と嘆く前に、このブログを読んで、
あなたの不動産リテラシーを増やしてください。
それではまたー!!
参考ブログ
不動産売却するには?
【不動産売却をお考えですか? Part1】お持ちの不動産、空き家のままにしていませんか?
不動産売却お考えですか? Part2】不動産を安売りしない方法教えます!!
【不動産売却お考えですか? Part3】不動産売却のその前に・・・覚えておいて欲しいことがあります。
相続不動産持っているだけでお金がかかる!?
【相続した不動産の扱いにお困りの方】持っているだけでも費用がかかります!早く売らないと税金が高くなります!