不動産ブログ

【不動産売却お考えですか? Part4】不動産売却のその前に・・・建物取壊費用は高いです!!

どーも!
最近、サウナネタばかりかいている トモニシ ですw

不動産売却にかかる費用について、
最後の項目について書くのを
忘れておりました!!

申し訳ございませんm(__)m

というわけで、
不動産売却にかかる費用の最後、
『建物取壊費用』!!

この費用は最初に言っておきますが、

一番高くつくかもしれません・・・
といいますか、
建物取壊費用は本当に高いんです!!

それではその理由について、
さっそく見ていきましょう!!

不動産売却にかかる費用項目

その前に、前回のブログからだいぶ時間が経っているので、
前回の復習から始めましょう!!

まずは不動産の売却に関して、
どれだけの費用項目があるのか
覚えていますか?

不動産売却にかかる費用項目の代表的なものは以下になります。

1、登記費用・司法書士手数料

2、不動産仲介手数料

3、境界確定費用

4、家財整理費用

5、ハウスクリーニング等清掃費用

6、建物診断費用(ホームインスペクター費用)

7、建物取壊費用

以上、7項目が代表的なものとしてあります。

前にも言いましたが、これ全部の項目が、
皆様の不動産売却に該当するわけではありません。

全く必要のないものもありますので、
ご安心くださいませ(^^)/

しかし、一つ一つの項目、
どれをとっても、
けっこうな費用がかかることに
間違いはありません。

これを知っておくのと知らないのでは、
不動産売却において雲泥の差が出ます。

節約できるところは節約するようにしないと、
せっかく売却しようとしているのに、
手元に1円も残らないこともあります。

ぶっちゃけですが、
物件によってはマイナスになることもあります・・・

マジかよ!!?
と思うかもしれませんが、
マジです(^^;)

だからこそ、何にどれくらいの費用がかかるのかを
予め知っておくことはとても大事です。

前回のブログを読んでいない方は、
下記ブログをお読みになってください。

【不動産売却をお考えですか? Part1】お持ちの不動産、空き家のままにしていませんか?

【不動産売却お考えですか? Part2】不動産を安売りしない方法教えます!!

【不動産売却お考えですか? Part3】不動産売却のその前に・・・覚えておいて欲しいことがあります。

該当箇所をお読みになるだけでしたら、
5分もかからないと思います。

たった5分で不動産売却に必要な費用が分かるなんて、
めちゃいいことですよね?

不動産売却を考えているあなた!!
今回は最後の項目でもある、
『建物取壊費用』について
ご説明していきます。

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建物取壊費用

建物取壊費用・・・・・
これもまた高いです(^_^;)

相場としては木造建物
坪あたり3万円~4万円です。
最近では原材料費の高騰とともに、
建物解体費用も高くなっております。

だって、重機を使うにしても、
取り壊したあとのガラを撤去するにも、
ユンボやトラックを使うので、
ガソリン代が馬鹿にならないらしいです、、、(^^;)

このブログを書いている時点では、
何でもかんでも価格が上昇している状態。

価格が下落しているのは、
株価ぐらいではないでしょうかw

取りあえず、実際に大雑把にですが建物取壊費用を計算してみると、
平均的な建坪は大体ですが、30坪~40坪になりますので、
大体約100万円~160万円かかります。

注意して頂きたいのは、
これは『建物取壊し』だけの金額です!!

お庭やブロック塀があったりすると
料金がさらにアップします!

詳細については次の項目でご説明します。

とにもかくにも、
はっきり言って、
高いです。

安くないです。
解体業者によってはもっと高いところもあります。

お持ちの不動産がご実家等の売却である場合、
この費用分が売却価格から差し引かれることになります。

日本はまだまだ新築志向が強いので、
更地渡しでの売買が多いです。

なので、この建物取壊費用は必要経費として
計算に入れておく必要があります。

しかし、この建物取壊費用って、
高いのには理由があるんですが、
かなり不確定な費用なんです!!

建物解体工事が終わってから、
請求書を見ると、、、

見積時点よりかなり高いじゃないか!!
ってこと、ザラです(^^;)

だからといって、
建物解体業者がぼったくっているわけでもありません。

じゃあ、なぜ高くなることがあるのか?
これについて説明していきましょう!

建物取壊費用の内容

まずは、建物取壊費用の内容、
すなわち、どのような項目があるのか
理解する必要があります。

土地を引き渡す際には、
『更地』渡しが原則になります。

ということは、土地の上には建物だけではなく、
物置がある方多いですよね。
これも解体内容に入ります。

お庭があるお家、多いですよね?
立派なお庭だと、でっかい石というか岩があり庭園とも言える
お庭があるお家ありますよね?
お庭なので樹木が沢山ありますよね?
全部撤去の対象になります。
これも解体内容に入ります。

敷地の周りにコンクリートブロックがあるお家、多いですよね?
今は国土交通省からの通達により、
一定の高さのコンクリートブロック塀は、
補強工事を行うか、撤去を行うなどの対策を取らないと、
建物新築時に指導をくらいます。
なので撤去が必要になる場合が多く、
これも解体内容に入ります。

敷地内の駐車場部分を
土間コンクリートにしてあるお家多いですよね?
これも全て剥がす必要があります。
もちろん、これも解体内容に入ります。

要するに、土地上にあるものは買主の合意がある物を除き、
全て撤去する必要があります。

樹木の撤去は、
根っこから引き抜く必要があるので、
かなり大変な作業になります。

お庭にでっかい石がある場合、
搬送用の特殊トラックが必要な場合もあるので、
余計な費用がかさみます。

コンクリートブロックが分厚すぎると、
特殊機械が必要になるので、
さらに費用がかさみます。

建物解体作業にはこれだけの作業が必要になるので、
高くなるのは当たり前です。

トラックや重機を出動させる頻度が多く、
作業量が多い場合は、
それだけで費用がドンドンかさんでいきます。

またこれに対する、管理諸経費等の費用も
ドンドン加算されていきます。

ここまで聞いただけで
高い理由は分かりますよね?

けど、この建物解体費用、
これだけで終わらない場合があります。

建物取壊費用が高くなっていく理由

項目を見ているだけで、
十分な作業量なのに、
まだ何か費用がかかるのか?

と思っていると思います。

まだあるんです。
不足の費用が発生する場合があるんです(^^;)

それは、、、
『地中埋設物』の存在

地中に埋まっているものは、
建物を解体するまで分かりません。
建物の基礎部分を撤去するまで
分かりません。

なので、危険なんです!!

以前、実際にあったのは、
地中から、以前建っていたであろう建物の
基礎コンクリートの残骸。

その時はあまりにも大きかったので、
こんなもの忘れるかなぁ・・・と疑問でしたが、
おそらくですが、わざとおいていったのでしょう。

次の建物を建てる際の基礎部分との接触がなければ、
家を建てることができるので、
どうせ分からないから費用も安くなるし、
そのままにしておこう的な?

現所有者の許可を取ったのなら良いのですが、
現所有者の方は知らないケースがほとんど、、、(^^;)

まぁこればかりは余りにひどいと、
損害賠償の対象になるので、
費用を捻出する必要はないですが、、、

当時の建築業者等がいなかったら、、、
ハイ。そこで売主負担決定です。

またこれは別の事例なのですが、
建物解体撤去時に次はちょっとしたビルを建てようとした時に、
ビル(鉄骨造等)の場合は一般住宅より基礎になる杭を
より深く地中に入れる必要があるので、
杭を指すために穴開け工事に行った際に、
地中から、大きい石が出るわ出るわ、、、

詳細に調べてみると、江戸時代に近くで護岸工事があったらしく、
その際に使われなかった大きい石がそこに沢山積まれていて、
そのまま埋められてしまい、今日に至る、、、という、、、
この場合でも、この時点で売主負担決定です。
このときは大きい石の撤去費だけで1000万円以上かかったらしい(^^;)

江戸時代のこと何て知るかッ!!
ってなりますよね。

地中埋設物以外にもあります。

コンクリートブロックは基礎部分があるのですが、
その基礎が道路側溝とくっついている場合があります。
そうすると、コンクリートブロックの撤去の際に
一緒に剥がれ落ち、壊れることがあります。

そのままにしておくと、敷地内の土が流出してしまうので、
道路側溝を修復する必要があります。
これは、修復範囲にもよるのですが、
けっこう費用がかかることがあります。

どうです?

今話した内容は、
解体作業を行うまで分からないことなんです。

なので、言えることは一つ。

解体作業にはどうしても拭えないリスクがあるので、
建物解体費用とは別に、
予備費として50万円~100万円
見ておく必要があります!!

正直な話、今までスムーズに最初の見積費用で
終わった工事はほとんどなかったような、、、(^^;)

私の会社はこの費用も見込んで、
不動産の買取をしているのですが、
大体予算オーバーになります(T_T)

まぁ私の場合は、ちょっと怪しいなと思う物件でも
スルッと買ってしまうことが多いため、
このような事態に陥るのですがw

しかし、買ってしまった以上、
どうすることもできません。

私のように長年不動産に携わっている者でも、
何が起こるか分からないのが
建物解体工事!!

不測の事態に備えての費用、
備えておいて本当に損はないですよ。

建物取壊費用が支払えない場合の対処法

ここまでお読みになって、
建物解体費用が高いことが
充分おわかりになったと思います。

高いのは分かったけど、
そんなお金手元にないよ!!

という方がほとんどだと思います。

けど、この点については安心してください(^^)

解体更地渡しを売買の条件にしたとしても、
解体費の支払いは、売買決済の時に支払うのが通常ですので、
売却代金を全額受け取ったあとで大丈夫です。

なので心配の必要は全くありません。

問題なのは支払えない場合ではなく、
支払えるようにするための
売却価格の設定になります。

地域によっては、
土地価格より建物取壊費用の方が
高くつくところもあります。

古家付きの不動産を依頼された際には
これはいつも悩みます。
同じような建物は2つとしてないので、
余計に悩みます。

なので、事前に解体費は余裕を持たせて
考えておく必要があります。

詳細な売却価格の設定方法については、
また別のブログでご紹介しますね(^^)/

まとめ

いかがだったでしょうか?
長々と書いてきましたが、
建物解体費用についてご理解頂けたでしょうか?

ここまで長いと読む気になれない、、、
要点が分からない、、、
という方のために、
以下まとめておきます!!

・建物解体費は坪当たり3~4万円になります。
 今後この費用は高くなる傾向にあります。

 敷地内にブロック塀や大きな木があるお庭があると、
 さらに費用が高くなります。

・建物解体は工事が行われないと、
 地中の状況等分からないため、
 不測の費用が発生する場合が多々あります!
 予備費として最低でも
 50~100万円用意してください。

・今手元に解体費用がない方でも、
 支払いは売買決済時(売買代金全額受け取り後)
 で大丈夫です!!

・解体工事で問題なのは、手元に解体費用があるかではなく、
 支払えるようにするための売却価格の設定です。

以上です(^^)/

もっと詳細に教えて欲しい!!
具体的な見積が欲しい!!
私に取りあえず直接相談したい!!

という方はこちらからいつでもメールください(^^)/

それではまた次回の不動産ブログをお待ちください!

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