どーも！
最近天気が悪い日が多いため、娘を学校に送っていくのに朝早起きになった トモニシ です！
なので、最近は喫茶店でブログを更新したりしていますｗ
本題です！
不動産売却をお考えの方はまずはじめに、
ご自身の所有する不動産の価格がいくらになるのかを知りたいと思います。
そしたら、不動産業者に査定依頼を出しますよね？
今は不動産査定依頼の一括サイトがあり
とても便利な時代になりました。
もちろん、私 トモニシ の会社も
某大手不動産一括査定サイトに登録しております。
そこで、一括査定を経験した方は分かると思いますが、
不動産業者ごとに価格差がかなり出てくるのは
ご存じですか？
一括査定サイトでなくても、
個別で色々な不動産会社に査定に出された場合、
必ずと言って良いほど価格差が出てきます。
これから売却を考えられている方で
まだ査定に出したことがない方は、
１回出してみると良いと思います。
面白いくらいに価格差が必ずあります。
色々な不動産業者の査定担当の方が査定するので、
あらゆる側面から価格を計算してきます。
価格差があるときには
１,０００万円近く
価格差が出る時もあります！！
この価格差は凄いですが、
これ本当なんですよ。
しかし、価格差は出て当たり前。
けど、査定価格が高いからといって、
その不動産業者業者に売却依頼をするのは、
ちょっと待ってください！！
高いのには理由があります！
あなたの不動産が売れなければ意味がありません。
不動産を売却するにも、
売主様にも知識が必要です！
ほんのちょっとした知識を持っているだけで、
不動産売却がうまくいく可能性が高まります、
そこで、知識を持っていただくために、
不動産売却査定価格に価格差が生まれる理由について、
ご説明していきますね！
これはけっこう皆さん知りません。
よく読んで理解してくださいね。
査定額に価格差があるのはなぜか
査定価格が高いのには理由があります。
査定書には上手い具合に書かれていますが、
しっかりとした理由まで書いてありますかね？
おそらく、大体の業者様はマニュアル化された同じような査定書ばかりで、
掲載されている内容もほぼ一緒だと思います。
なので、資料ばかり添付して、
中身が伴っていない査定書が多く見受けられます。
じゃあ、あなたの査定書はどうなのさ？
と、お聞きになりたいと思います。
私 トモニシ の会社は、
不動産鑑定事務所も別で経営しております。
お聞きになったことある方もいるかもしれませんが、
『不動産鑑定士』という、
不動産系資格の最高峰に君臨する、
不動産の価格を的確に鑑定することができる有資格者のことをいいます。
不動産専門の目利き人といっても良いでしょう。
そのため、不動産鑑定士の元でずっと働いている私は
価格査定の根拠付けにかなりの自信があります。
私自身はまだ勉強中の身でありますが、
そこら辺の不動産業者よりワンランク上の
査定書を出すことができます。
なので、
不動産鑑定もしている不動産業者である私の目から見ると、
価格差が出て当たり前なんですよね。
ホントはこの価格差が生まれないようにするために、
不動産鑑定士がいるのですが、、、
少し話が逸れましたので、
本題に戻します。
査定価格に価格差が出るのは、
結論から申しますと、
不動産業者の思惑が一番の要因になります。
不動産の価格というものは、
あってないようなもの。
不動産業者ごとの思惑によって、
わざと高く査定価格を出したりするところがあります。
逆に査定価格が低いところもあります。
それはなぜか？
不動産業者の思惑については
いくつかパターンがありますので、
順番にご説明しましょう！
査定価格を高くする理由
既に購入見込みのお客様がいる
この理由は納得ですよね。
既に購入希望のお客様がいるわけですから、
査定価格が高くなることは全然アリです。
その地域のその土地を欲しいと探しているお客様ですから、
相場より多少高くても購入しますのでね。
大手の不動産業者は多くの見込み客を抱えていますので、
話を持ち込んでみるのも手かもしれません。
自社の売却物件を増やすため（媒介契約を増やすため）
この理由は本末転倒です。
これ一番気をつけてください！
素人のあなたには絶対に分かりません。
だって、査定価格が一番高いからそこに任せよう！！
っていうのが、人の心理というもの。
けど、これは一番やってはいけません！
本当にその高い価格で売れるのであれば
売主様のためにもなるので問題ありませんが、
このような理由で査定価格を高くする場合、
9割方、その価格では売れません。
自社の取扱する売却物件を増やしたいがために、
ワザと高い査定価格を出しているので相場からかけ離れている場合がほとんど。
なのでその後、売れないから価格を下げましょうといってきます。
これなら最初からこの価格に設定するべきではありません。
不動産情報というのは、
お魚と一緒で
鮮度が大事です！！
お魚は時間が経つと傷んでくるので、
価格を安くして売りますよね？
夜のスーパーに行くとお刺身は半額以下で売っていたりします！
不動産もこれと同じです！！
まぁお魚ほど一日で鮮度が落ちるということはありませんが、
６ヶ月以上物件情報が出たままだと、
これは完全に情報の鮮度が落ちているといっても
過言ではありません。
これを利用して、情報の鮮度を保つために、
不動産業者は販売の窓口を変えたりと
手を替え品を替え色々とやってくるところもありますので、
購入希望の方は逆に気をつけて下さいね！！
話を戻しますが、
１年以上、売れずに物件が残っていると、
今のままではもう売れません。
完全に塩漬け物件になっちゃってます、、、
価格を大幅ダウンするしかありません。
厳密に言うと、
１年近く経っても売れないのは、
売却に出した不動産のある地域が、
・売れない地域である
・価格が高すぎる
・特殊な要因で売れにくい物件である
の３点に絞られます。
これについてはながーくなるので、
また別のブログでご説明いたします。
査定価格を低くする理由
売却の査定価格か買取の査定価格か
査定を依頼した不動産業者が、
不動産の買取をおこなっている場合、
買取保証額の可能性があります。
この買取保証額とは、
不動産業者が直接買い取ることを保証する金額をいいます。
そのため査定価格は、売却査定価格と違い
低くなります。
私の会社でもよくするのですが、
ぶっちゃけた話、
不動産はいくらで売れるかなんて、
売れるまで分からないんですよ。
その物件がどうしても欲しい方は
高くても買いますし、
まぁここでもいいかと考える方は、
少しでも安く買おうとします。
不動産は高額な買い物なので、
特にこのように考える傾向があります。
なので、１回売りに出してみて、
売れなかった場合に、
買取保証で提示した価格まで物件価格が下がってきたら、
その価格で直接買取をします。
これは、売主様にとってもかなりのメリットがあります。
不動産業者に売却を依頼して売買が成立した場合、
その依頼した不動産業者に仲介手数料を払う必要があります。
この仲介手数料はけっこう高いですｗ
仲介手数料についてはこちら↓のブログをご覧下さい。
【不動産売却をお考えですか？ Part１】お持ちの不動産、空き家のままにしていませんか？
この仲介手数料がかかりません。
これかなり大きいです！
ですので、不動産査定書の内容の説明を受けたときに、
買取保証額のことが出てたら要チェック！！
仲介手数料を払わなくて良い分、
手元に残る金額が多くなることもあります！
ですので、ずっと売れない物件を持っておくよりは、
買取をしてもらった方が良い場合もあります。
不動産の買取については、また別ブログで書きますので
しばらくお待ちください！！
買取保証があるかないかは要チェックです。
査定をしてもらった不動産業者にしっかり確認をしましょう！
査定対象物件が不得意分野である不動産業者の可能性
不動産業者なのに査定が苦手な業者もいます。
賃貸物件ばかり扱っている業者は苦手なところが多いかもしれません。
けど逆に、
その業者はアパートやマンションの管理をしていますので、
収益物件の価格査定は強いと思います。
日頃から不動産売買を積極的におこなっている業者は、
価格査定が得意なところが多いです。
売主であるあなたも
査定を依頼する先を考える必要があります。
まず、この視点を持っておくことはとても大事です。
大手の不動産業者は、
売買、賃貸、管理、開発等様々な部署があるので、
査定依頼しても問題ないと思いますが、
（大手は査定員の質の問題がありますけど、ここまでいったらキリがありませんので）
私の会社のように街中にある、
少人数精鋭で営業している不動産業者は要注意です！！
というか、ほとんどがそんな会社ばかりなので、
ホントに注意が必要です！
ココがポイントになりますので、
まずしっかりと頭に入れておいてください。
どの不動産業者を選べばよいのか
それじゃあ、一体どの不動産業者を選べば良いのか？
最初にもいいましたが、
逆に一番やってはいけないのが、
査定価格が一番高いところを選択すること！
査定価格が高い理由をしっかりと聞いて下さい。
しっかりと説明できないところは、
自社の取扱物件を増やしたいだけのろくでもない会社です。
査定価格が低くても、
しっかりと説明ができるところは、
ご自身の要望を伝えれば、きちんと応じてくれます。
相談に乗ってくれます。
要するに、査定価格の高い低いだけで、
不動産業者を選定するのはダメということ。
私の会社の場合をお話させていただくと、
査定価格は幅を持たせて、
全体的に若干低めに査定します。
理由はカンタンです。
過度に期待をさせないためです。
先ほどもお話ししましたが、
不動産なんてぶっちゃけ、売りに出してみないと
いくらで売れるかなんて分かりません。
また、
人間は高い査定金額を見てしまうと、
その価格が頭にインプットされ、他の金額は全て低く見えてしまうので、
低く査定するところは理由無くシャットアウトしちゃうんですよね。
だからといって、私は見込みのお客様でもいない限り、
高い査定金額で査定したりはしません。
なので、お客様がもう少し高め売却価格にしたいといえば、
きちんと私なりの考えを伝え、
ご納得いただいてから売却価格を決定しております。
要するに、ご提示した査定価格が絶対ではないということです。
どの業者もここら辺は柔軟に対応してくれますよ。
査定依頼をした各不動産業者の査定内容をきちんと説明してもらってから、
どこに依頼するか決めて下さいね！！
売主様が変な業者のカモにならないことを祈っておりますm(__)m
それではまたー！！
