どーも！
最近買った仕事用のゲーミングパソコンが優秀すぎて、機能を使い切れていない トモニシ ですｗ
最近の話題としてよく聞くのが、
相続した地方にあるご実家の扱い。
遠方に住んでいるため、管理もろくにできず
困っている方がかなり多いのだとか、、、
最近は核家族化や
進学や就職で東京や大阪の都心部に行き
そのまま都心部で定住してしまう方が
多くなっています。
地方圏も定住促進策で、
補助金を出したり等色々していますが、
やはり、都会にはかないません。
便利さが違いますし、
仕事でずっと首都圏にいるのに、
今更、人脈や友達も少ないところに、
両親もいなくなっているところに、
帰ろうとは思いませんよね。
そのせいもあって、全国の空き家の件数が
年々増えているそうです。
空き家件数の60％近くが相続が原因。
そんなもん当たり前で、さっきいったみたいに
管理ができるわけもなく、
放置状態になっている物件が大多数。
私の近所を散歩しているだけでも、
ポチポチとですが、空き家目立ちますからね。
その相続された不動産、皆様どうされていますか？
持っているだけで、費用がかかります！
というか、使わずに所有していればしているほど
費用がかさみます。
また、タイトルにもあったとおり、
相続不動産には売却した場合、一定の要件を見たすと、
譲渡所得に対して税金の優遇を受けることができます！！
しかしこれには要件があります。
どのような費用がかかるのか、
どのような要件を満たせば税金の優遇を受けることができるのか、
知らない方のためにご説明していきましょう！！
不動産を所有しているときの費用
不動産を所有している場合、
ご自宅を所有されている方はご存じの通り、
固定資産税
都市計画税
が毎年課税されます。
自分が住んでいる不動産に課税されるのならまだしも、
相続を受けた所有していない不動産に対しても、
躊躇なく課税されます。
その税率は固定資産税評価額の
1.7％
税率は小さく見えますが、
毎年かかってくるので、
相続不動産の所有期間が長ければ長いほど、
ボディブローをくらうように徐々に効いてきますｗ
地方にあり特に田舎の方の場合、
固定資産税評価額が安いところが多いので、
この税金自体が安く、
放置する方が多いんだと思います。
年間でも数万円程度の地域もありますし、
山林や農地の場合はもっと安いです。
けど、使ってもいない不動産に対してずっとお金を払い続けるというのは・・・
年間数万円でも、ずっと放置しておくとけっこうな金額になります。
正直、もったいないです。
私だったら、数千円でも嫌です。
そのお金あったら本買えます。
おいしいものも食べることができます。
何もしていないにのに払うお金って、
1円でも嫌じゃないですか？
なので、放置するのではなく、
どうするのか、
売却するのか賃貸に出すのか、
考える必要があります。
この結論は早ければ早いほうがいいです。
売却する場合は、相続を受けてから3年以内の売却であれば
不動産を売却したときにかかる税金をかからなくすることも、
かなり少なくすることもできます。
これについては、後ほどご説明します。
賃貸に出すのであれば、
物件を修理する必要も出てきます。
家は住まなくなったら、急に痛み出してくるものです。
日本の家屋は木造家屋がほとんどなので、
特に使わなくなったら、湿気がこもり老朽化がいち早く進みます。
少しでも早く、修復をおこない誰かに借りてもらう必要があります。
賃貸に出すのであれば、収入も得ることができるので一石二鳥です。
しつこいようですが、本当に何もしないのはダメです。
建物付きの場合は、
市町村から建物が老朽化で取壊し相当と判断された場合、
取壊し命令が下される場合もあります。
建物取壊費用はいくらかかるかご存じですか？
25坪程度の一般戸建住宅の場合、
100万円～150万円くらいかかります！
いきなりこの費用を負担しろっていわれたら、
きつくないですか？
市町村からの取壊し命令を放置していると、
行政代執行で市町村が取壊し、
その後請求書が来ることもあります。
マジです、、、
市町村は本気を出すとここまでしてきます。
まぁ実のところ、市町村もこのご時世、
あまり資金が潤沢にないところがほとんどなので、
解体費用を回収できる見込みが分からない
建物を取り壊すなんてことはしませんけどねｗ
けど、可能性としては法律上定められていますので、
無視することはできません。
いくら手元にそのお金があったとしても、
使ってもいない、使う予定もない、今後の方針も決まっていない不動産に対して、
100万円近いお金を捻出する必要があるんです。
これを回避するには、先ほども申しましたとおり、
さっさと売却するか賃貸に出すか決めることです。
売却の場合、税金の猶予期間は相続開始の次の年から3年間です。
長いようで、かなり短いです。
特に地方にある、田舎の物件ですと、
本当に売れません。
長期間売れません。
いつの間にか3年が経っています。
いかがでしょう？
結局、不動産は相続を受けた時点で
費用がそれなりにかかってくることを
覚えておいて下さい。
不動産を売却したときの費用
不動産を売却した際には、
税金がかかってきます。
不動産を譲渡したことにより、
譲渡所得に対して課税されます。
この税金は高いです。
譲渡所得に対する税金は下記の通りとなります。
| 種 類 | 所有期間 | 税率 |
| 長期譲渡所得 | 5年超え | 所得税 15％ 住民税 5％ |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 所得税 30％ 住民税 9％ |
どうでしょうか？
中々の金額が課税されますよね？
正直、マジでこの譲渡所得に対する税金は高いです！！
マイホームを売った場合は、3,000万円特別控除や税率の特例など
色々あります。
しかし、相続でもらった不動産には特例は少ないです。
要するに、自分の家を売ったときは税金の優遇があるのですが、
もらった不動産を売るときには税金の優遇が少ないんです！！
しかし、相続不動産がこれからドンドン増えていくのを踏まえて、
政府は一定の期間制限を設けて、
特例措置を設けてくれています。
詳しくは後ほどご説明しますが、
この譲渡所得に対する税金は、
覚えておいて損はありません。
しっかりと頭に入れておきましょう！！
このほかかかってくる費用といえば、
売却の際に家付きの不動産の場合、
建物をどうするのか、
そのまま売るのか、取り壊すのか、、、
先ほどもいったとおり、
建物取壊費用は高いので、この費用はどちらが負担するのか問題になります。
一般的には建物取壊費用は売主負担です。
たまーに、建物取り壊しは買主で費用負担をお願いします！という
物件を見かけますが、よっぽど欲しい不動産でもない限り、
そんなことはしません。
売主負担が原則です。
余談ですが、
建物取壊費用を買主負担で募集している不動産は、
単に建物を売主側で取り壊しの後、引き渡しとかにして、
売却価格にその建物取壊し費用分をオンすればいいだけですのにね。
早期売却のタイミングを逃しているとしか思えません。
何か事情でもあるんでしょうかね、、、疑問しかありません。
とまぁ余談はこれくらいにして、
相続不動産の場合には、税金の特例を受けるためには、
建物取壊費用は売主負担、
これは必須です！！
これもまた忘れてはダメですよー！
相続不動産を売却したときの税金の特例
不動産を所有しているときの費用、
不動産を売却したときの費用
のところでもチラホラと書きましたが、
相続不動産を売却したときの税金の特例について、
少し詳しくココに書いておきます！
実際に計算をする場合は、
最寄りの税務署や税理士さんにきちんと相談して計算してもらって下さいね。
相続不動産を売却した場合には
『相続税の取得費加算の特例』
『相続によって取得した居住用空き家を譲渡した場合の３,０００万円特別控除の特例』
の2つがあります。
それではそれぞれご説明していきます。
相続税の取得費加算の特例
まず、この特例をご説明する前に、
譲渡所得の金額はどのように計算するのかを理解する必要があります。
課税譲渡所得金額の計算式は次の通りになります。
課税譲渡所得金額 ＝ 譲渡価格（※1）－ 取得費（※2）－ 譲渡費用（※3）
（※１）譲渡価格：売却価格となります。
（※２）取得費：売却した土地建物の購入価格（建物は減価償却後）・購入の際の仲介手数料・売買契約書に配布した印紙税・登録免許税及び登録手数料・不動産取得税等があります。購入時の契約書や領収書によって確認します。実際の取得費が不明の場合は、譲渡価格の５％となります。
（※３）譲渡費用：土地や建物を売却するために要する費用です。売却の際の仲介手数料・売却に伴う測量費・売買契約書に配布した印紙税・売却に伴い支払う立退料・建物等の取壊費用等があります。
どうです？分かりますか？
詳細なところは今は読まなくても大丈夫ですよ！
相続不動産の場合に大事なのは、（※2）取得費のところ。
相続発生の際に、当該不動産につき支払った相続税がある場合は、
その分を取得費に加算することができるんです。
これを『相続税の取得費加算の特例』といいます。
この特例を受けるためには、次の要件を満たす必要があります。
①相続や遺贈によって財産を取得した人であること。
②その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
③その財産を、相続発生の翌日から相続税の申告期限の翌日以降３年以内に売却していること。
ここに期間要件があります！
これポイントです。
この期間を過ぎるとこの特例は受けることができなくなります。
また、取得費というのは、
相続を受けた不動産を買ったときに、
いくらで買って、買うときにかかった諸費用を把握することができれば
そのまま課税標準額から控除することができるのですが、
買ったときの価格やその時の諸費用が分からない場合、
売却価格の５％を取得費として計算することができます。
ぶっちゃけ、５％は低いです。
けど、両親かそのまた両親、おじいちゃんやおばあちゃんの代に買った不動産になると、
ほとんどの方は売買契約書や諸費用の領収書なんて持っていません。
ですので、この特例は本当にお得になります。
相続税額が多い方にとっては助かる特例になりますので、
覚えておいて損はないですよ！
相続によって取得した居住用空き家を譲渡した場合の３,０００万円特別控除の特例
この３,０００万円特別控除は、相続した実家に住んでいなくても控除が認められてます。
しかし控除を受けるためには、要件があるんです。
詳しくは税務署や税理士さんにきちんと相談する必要がありますので、
先ほどと同様、参考としてお読み下さい。
本制度が適用されると、今回の場合、譲渡所得にかかる税金をかなり少なくすることができます。
この特例の適用要件は以下になります。
〇相続した実家の要件
・一戸建て
・旧耐震基準で建築（昭和５６年５月３１日以前に建築された建物）
・相続が起きて３年以内である
・相続後、売却まで空き家になっている 等
〇売却時の要件
・解体して更地にしてから売却
・耐震リフォームをしてから売却
・相続開始から３年以内の売却 等
どうです？
ここでも期間要件がポイントになります。
更に、売主側で更地にして売却するか、
耐震リフォームをして売却するかもポイントになります！
これ結構大事でして、
更地にするにしても建物取壊費用がかかりますし、
耐震リフォームするにしても費用がかかります。
どちらにせよ費用がかかるんですよね。
これについては先ほどもいいましたが、
この分を売却価格にオンして売却すればいいだけのことなので、
特に気にする必要はありませんが、
売却が中々進まない場合は、ご自身が負担する金額を多めにしたり工夫が必要になります。
まとめ
いかがでしょうか？
ご理解いただけましたでしょうか？
今までの話を超簡単にまとめますと、
相続開始の翌年から３年以内に相続不動産を売却すれば税金の控除が受けられ、
費用面でもかなりのコストカットになる
ということ。
ちなみに、
取得費加算の特例と３,０００万円の特別控除は併用できません！
あなたが所有している相続不動産の価格によって、
どちらを適用したらよいかが変わってきますので、
必ずご自身の相続不動産の事情をキチンと把握して下さいね！！
ブログ読んだけど、よく分からないなぁ・・・
相談できる不動産屋もいないし、どうしたらいいかなぁ、、、
と悩んでいるのでしたら、
私 トモニシ にご連絡ください！！
ご連絡はお問い合わせからお気軽にどーぞ。
疑問点でも何でも構いませんよ。
それではまたー！！
