どーも！
ムダに不動産業界に長くいる トモニシ です！
そろそろ物件案内も体力的にきつくなってきたので、自分が動かなくても稼げるアパートを積極的に買っていこうとしている今日この頃です(^^;)
けど、こうやって色々と物件を見ていると、売買価格が相場よりかなり安かったり、極端に賃料が安い物件に巡り会うことがあります。
そういった物件には大体『告知事項あり』と記載されています。
ご覧になったことがある方もいることでしょう。
この『告知事項』。
いろいろな要因から記載されてます。
一体、どんな物件に記載されているのか、ご説明していきます(^^)/
告知事項とは
告知事項とは、その物件に何らかの欠点がある場合に、それらを一般消費者にきちんと知らせるため、宅地建物取引業法できちんと定められた項目の一つです。
要するに、エンドユーザーに対して買った後に思っていたのと違う！！とか、誤解を与えないように、最初にきちんと全部、説明する義務があるということ。
こういうのを、物件の『瑕疵』（かし）といいます！
聞いたことありませんか？
この物件の建物には傷がありますよー
とか
この土地の地中にはでっかい石が埋まってますよー
といった物件の不具合的なことをいいます。
だって、物件の『瑕疵』で、建物補修費用が大幅にかかったり、自分の思っている建物が建たなかったりと、
嫌じゃないですか？
だから、告示事項のある物件は安くなる場合が多いんです！！
人によっては、これぐらいの不具合なら、全然OK！！
って人もいますので、こういう人にとっては告示事項あり物件は安く買えるので、お宝物件になります(^^)/
人によって捉え方は様々あるものの、一般的な目線で見て、不具合だと思うことはこの項目に書いてあります。
この『瑕疵』の内容をエンドユーザーの方にきちんと説明しておけば、後のトラブルを未然に防ぐこともできますしね(^^)
ここで、この『瑕疵』ってどんなものがあるの？
と思っているでしょうから、具体的に説明していきますね。
瑕疵の種類
瑕疵には、物理的瑕疵、心理的瑕疵、環境的瑕疵、法的瑕疵があります。
大体の瑕疵はこの４つに分類できます。
なんや・・・色々あるなぁ・・・
と思っていますよね？
けど、不動産は高い買い物ですので、あらゆる側面から瑕疵がないかきちんと購入前に把握する必要があります。
思わぬ出費が必要になったり、
実は、何にもすることができないクソ物件だったり・・・
クソ物件つかまされたら目も当てられませんよ・・・
不動産業者のなかには、どうにかこうにか売ろうとして、詐欺ちゃうんかいっ！！
って感じで売りつけてくるところもあるくらいですからね(^^;)
と、クソ物件をつかまされないためにも、不動産は購入前に知識が必要です！
順番に具体例を挙げて説明していきます。
物理的瑕疵とは
物理的瑕疵とは、建物の物理的な損傷や傷などの瑕疵をいいます。
建物は空き家になっている期間が長いと、傷みが早いんですよね(^^;)
代表的なものは、シロアリによる被害・・・。
換気が行われなくなるので、シロアリの大好物な環境になり、よく大量発生します。
あと、雨漏りも発生しやすくなりますね。
日本は木造住宅が多いので、この２点は要注意です！！
もし、告知事項に書いてなくても、空き家になってから長い期間たっている場合は、絶対に売主に確認しましょう！！
建物状況調査を行っているかも一緒に確認しましょう！
これについては別のブログでご紹介しますので、今は言葉だけ覚えておいてください。
後、物理的瑕疵には建物の不具合だけでなく、土地の不具合もあります。
先ほどもチラっといった、土中にでっかい石が埋まっている・・・が、そうです(^^;)
でっかい石あったら、撤去するのに一個につきウン万円かかったりしますからね。
聞いた話ですが、家を建てようと思ったら、土中からでっかい石がゴロゴロとでるわでるわで、１０００万円以上、石の撤去費にかかった事例もあります。
こんなん、家が建てられる金額ですからね(^^;)
まぁ、なんかこの石の撤去費に１０００万円以上かかった土地は、江戸時代あたりに近くの川の護岸工事があり、その際に使わなかったでっかい石をその土地に積み上げて埋めたのだとかなんとか・・・(^^;)
そんな昔の話、知るかっ！！って感じですよね、、、
けどこれは、さすがに売主さん負担になったそうですよ、、、
オー怖い・・・(-_-)
この他でいうと、土壌汚染が代表的です。
例えば、この土地は化学薬品工場の跡地で、薬品が垂れ流しになっていた可能性があるとか・・・。
この場合は、土壌汚染の調査が行われている場合があるので、しっかりと調査結果を確認しましょう！
他には、土地の地盤沈下も無視できないですね。
何年か前に、地震による液状化現象が起こり、ディズニーランド近くの住宅地は大変なことになっていましたからね(^^;)
埋立地ではないか、地盤が元々固い地域ではないかだとか、これについても確認する必要があります。
建物の耐震基準不足もこの物理的瑕疵に入ります。
これは数年以上前から話題になってますね。
地震大国である日本において、耐震不足の建物は安心して住むことができません。
耐震不足の建物を買われる方は、耐震補強分の費用が余計にかかってくるので、要注意です！！
・・・とこのくらいにして、次は心理的瑕疵について説明します。
心理的瑕疵とは
心理的瑕疵は一番やっかいな瑕疵です(^^;)
心理的に嫌だなぁと思うことが書いてあったりするので、これもまた人によるといってしまえば人によるのですが・・・。
この心理的瑕疵が一番、買主や借主の判断が分かれる事項です。
代表的な例は、過去に殺人事件や自殺があった、火災により死亡事故が発生した、などです。
人の生き死にに関することが、自然発生的ではなく、故意に起こった事件や事故などが告知事項の対象になります。
みなさんがよく耳にしたことがある、『事故物件』ってやつです(^^;)
売買物件だけでなく、賃貸物件でもよく聞く話です。
この心理的瑕疵は物件を見ただけだと分からないんですよね。
物理的瑕疵や後から説明する環境的瑕疵は実際に物件を見に行けば何となく怪しいなと思います。
けど、過去に事件があったなんて、聞かないと分かりませんから！！
なので、この トモニシ は、物件を売ったり買ったりする前に、絶対に調べるサイトがあります。
そのサイトは・・・『大島てる』です！！
知っている方もおおいのでは！？
よーするに、事故物件情報サイトです！
全国の方からの投稿によりどのような事故があったのか、物件ごとに記載されています。
サイトはここから見れるようにリンクを張っておきます。
このサイトを見てみたら分かるのですが、日本だけでなく、世界各地の事故物件情報も載っています(>_<)
興味のある方は、ぜひどうぞご覧下さい！！
けど、、、、、、
心臓の弱い方は見ないでくださいね(^^;)
もし、ご自分の住んでいる物件がそこに該当していたら・・・
ぞっとしますよね(>_<)
・・・というのも、この心理的瑕疵による告知事項は、一定期間経過すると告知する義務がなくなる場合があります(^^;)
マジか・・・と思っているでしょうが、マジですｗ
てか、笑えません。
賃貸物件でよく見られるのですが、事故物件に１回誰かに住んでもらうことによって、次に募集をかけるときはその告知事項は載せなくてもよいという・・・・(-_-)
これは、『ルームロンダリング』といわれてます。
このままのタイトルのドラマもあるくらいですからね。
興味のある方はこちらからご覧になってみてください。
つい最近、国土交通省から心理的瑕疵にかかる告知事項の告知期間に関するガイドラインが発表されました。
これにより、告知期間が概ね設定されたのは良いのですが、それ以前は結構いい加減なものでしたからね。
因みに、殺人事件はずっと告知義務から外れませんよー。
ガイドラインの内容についてはまた別のブログで書きたいと思います(^^)
他の心理的瑕疵としては、火事があった、土砂崩れがあった、川の氾濫により家が浸水した、があります。
近年では、大雨で川が氾濫し浸水したり、家ごと流されたりと、本当に大変な地域もありますのでね。
売買の際の大切な判断基準の一つになります。
後は、近隣トラブルとか、近くにお墓があるとか、近くに反社会的勢力の事務所があるとか、、、
もう、まさにさっきの物件的瑕疵と違って、心理的に嫌だなぁ～と思うことが、この心理的瑕疵に当たります。
先ほども書きましたが、ほんとうにこれは人それぞれなんですよ(^^;)
近隣トラブルっていっても、今回引っ越してきた方はその方と仲良くしてたりもしますし、近くにお墓があっても全く気にしない人もいますし、火事があったから何？って人もいますし、
こういう人には、心理的瑕疵によって安くなっている売買物件や賃貸物件はお宝物件ですよね(^^)
ちなみに トモニシ 自身は、近くにお墓があってもOKですｗ
霊感全くないし、お墓が縁起悪いとかそもそも思っていませんし(^^)
とまぁ、ほんとに人それぞれなので、中にはおたから物件あるかもですね～。
ではでは、きりがないので次行きましょう(^^)/
環境的瑕疵とは
次は環境的瑕疵です。
近くに嫌悪施設があったり、異臭や騒音を発生させるいわゆる公害が発生しそうな環境があったりと、買おうとしているまたは住もうとしている物件の近くにそれらがあり、その物件に対して直接的に影響を与える瑕疵のことをいいます。
ココでいう、嫌悪施設とは土地の価格を下げたりとか治安が悪化するような施設、公害を発生させそうな施設、不快感を与える可能性のある施設のことをいいます。
例えば、ソープランドとか暴力団の事務所。
このような施設があると、一般的には土地価格（地価）が下がったり、治安が悪くなる要因になります。
さすがにこのような施設はねぇ、、、
近くにあると、う～ん・・・ってなりますよね？
また、トラックが頻繁に出入りする工場があると騒音の原因に、下水処理場・ゴミの処理施設・産廃処理施設があると悪臭の原因になりますよね。
やはり、このような施設が近くにあると、う～ん。。。ってなりますよね？
他には、火葬場や刑務所とか(^^;)
結構、住宅街の近くにあったりするんですよ。
あげるとキリが無いですが、宗教施設も嫌がる人もいますから、これもまた環境的瑕疵にあたります。
ここまで見てきて分かると思いますが、この環境的瑕疵も先ほどの心理的瑕疵と同じで、エンドユーザーの心情によるところが大きいです。
気にしない方は全く気にしませんから、おたから物件に巡り会えるかもしれませんよね(^^)/
一般的に見て、大半の人が気にすることがこのような瑕疵に該当しますので、その分お安くなっているというイメージを持たれたらわかりやすいかもしれません。
それでは、最後の項目を見ていきましょう！！
法的瑕疵とは
法的瑕疵は、法律上、物件の使い方や建てられ方が制限されてしまっている状態の瑕疵をいいます。
不動産系の法律でよく出てくるのが、『都市計画法』と『建築基準法』。
このほかにも土地の使用や建物の制限について規制する法律がありますが、この２つを知っておけばほぼ問題ないでしょう。
各法律の詳しい内容については、書くと大変なので、ググってくださいｗ
少し話を戻して、法的瑕疵の例えをあげると、都市計画法上でいうと、この地域では住むことしかできませんよー、この地域では工場を建てられませんよー、商業施設を作ってはいけませんよーとかの利用制限がこれにあたりますね。
他には、建築基準法の規制により、この地域にはこれぐらいの大きさや高さの物件しか建てられませんよー、この物件は取り壊したらもう建てることはできませんよー、とか建物に関することがこれにあたります。
小難しく話すと、物件に対して法令による利用制限があったり、建築基準法等の法令に違反している建物だったり、防災にかかる設備が古い建物だったり、建物を建てるために必要な接道義務を満たしていない物件だったりと、法律的に何らかの制限（＝不具合）があることを指します。
物件を買ったはいいけど、建て直しができない土地です、、、なんて、後から言われたら最悪ですもんね(^^;)
けど、これ結構ある話なんですよね。
現行の法律が定められる前からある建物は、その前の法律に基づいて建てられているので、現行の法律に照らし合わせると、合致しない場合があります。
例えば、都市計画法で用途地域というものが地域によって定められるのですが、とある物件の建っている地域が用途地域の定められる前から建てられていた建物の場合、その当時容積率が３００％でもOKだったのに、現行法では２００％になっていたりすると、建物を取壊し建て直すと、同じ大きさの建物は建てることができません。
また、昔は接道義務（建物が建てられている敷地は幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上に接していなければならない）なんて法律で定められていなかったので、現行法に適していない建物沢山あるんです。
昔からある、旧市街地にはよくある物件です。
こういった敷地にある建物を『既存不適格建築物』といいます。
マジで沢山ありますよ(^^;)
古くからある建物を譲り受けた場合、リフォームしてそのまま使用するのならば問題は無いのですが、取り壊すと新築する建物は現行法にあわせて建築する必要があるため、同じ大きさの建物が建てられない場合があります。
なので、ここらへんをしっかりと認識しておかないと、建て直しを考えられている方はイメージよりも大分と小さい建物になってしまう場合もあるので要注意です！！
まぁ、ここらへんは建物の基礎部分だけ残して、建て直すという裏技もありますが、、、
詳しくは建築会社に聞いてくださいｗ！！
まとめ
以上、４つも瑕疵についてみてきましたが、いかがですか？
告示事項の内容について、少しは詳しくなられたのではないでしょうか？
何回もいいますが、告知事項が書かれている、安いなーと思う物件は、あなたにとってはおたから物件になるかもしれません(^^)/
『告知事項あり』と書かれているからといって、その物件をあきらめるのではなく、内容をきちんと確認して自分の許容できる範囲かどうかを見定めて下さい。
その物件を買ったり、借りたりするのを諦めるのは、それからでも遅くないです(^^)
それではまたー(^^)/
