どーも！
昨日、秋吉のシロを１人で50本食べた トモニシ です(^^)/
先月に自分で不動産査定のブログを書いて、続きを書かずにというか
書くのを忘れてはや１ヶ月(^^;)
申し訳ございませんm(_ _)m
なので、ムダ話はやめて早速書いていこうと思います！
絶対に皆さん、前回のブログって何のこと？
と思っていると思いますので、このブログを読む前に
前回のブログをこちらよりお読みいただければと思います(^^)/
前回は、相続税路線価による計算方法をご紹介しました！
けど、自分の持っている不動産は路線価がないよー
という方のために、
今回は、固定資産税評価額から計算する方法をご紹介します！
むちゃくちゃ簡単です！
それではさっそく見ていきましょう(^^)
固定資産税評価額とは
その前に、固定資産税評価額って何？
って思われていると思いますので、簡単にご説明します。
固定資産税評価額というのは、
不動産の固定資産税を計算するために元となる課税標準額のことをいいます。
この固定資産税評価額は、
土地や建物を買ったときの価格とは違います！
もし不動産を買ったときの価格で税金が計算されるとなると、
めっちゃ高くなったり、めっちゃ安くなったり、と
不公平がおこります。
そりゃそうですよね？
隣近所同士なのに、何で私の税金の方が高いのかしら？
って、なりますよね？
不動産を買った金額によって、税金が違うと納得いきませんよね？
建物は築年数によって変わってくるのは仕方ありませんが、
土地については増えたり減ったり、劣化したりするものでもないので、
より不公平感が増します。
そこで、このような不公平をなくすために、
固定資産税路線価というものが定められ、
この地域のこの路線に住まわれている方の課税標準額はこの金額ですよー
というのが示されています。
これは、前回説明した相続税路線価とも同じ話です。
相続税も不公平がおこらないように、路線価が定められています。
まぁ、相続税路線価はない地域もありますが、
その場合は倍率地域というのが定められていて、
その倍率によって、相続税が計算される仕組みになっています。
不動産価格の『１物４価』とは
この項目は完全豆知識ですので、興味ない方は読み飛ばして下さい(^^)
不動産価格についてもう少し詳しくお話しすると、
不動産の価格は４つの異なる価格が存在するんですね。
これを『１物４価』といいます。
具体的には
①実勢価格
②公示価格・基準価格
③相続税評価額
④固定資産税評価額
の４つになります。
①実勢価格とは
よーするに『時価』です。
実際に不動産が売買される市場価格のことをいいます。
②公示価格・基準価格とは
公示価格は正確には『地価公示標準地価格』、
基準価格は正確には『地価調査基準地価格』、といいます。
公示価格は、地価公示法という法律によって定められ、
毎年１月１日現在の価格を、国が決めた地価公示標準地を不動産鑑定士が鑑定評価を行い、
価格を決定してます。
基準価格は、国土利用計画法という法律によって定められ、
毎年７月１日現在の価格を、各都道府県が定めた地価調査基準地を不動産鑑定士が鑑定評価を行い、
価格を決定しています。
③相続税評価額とは
相続税や贈与税を計算するときに基準となる評価額のことをいい、
相続税路線価に基づいて、評価額が計算されます。
路線価がない地域は、倍率を用いて評価額を計算します。
④固定資産税評価額とは
固定資産税を計算するときに基準となる評価額のことをいい、
土地については固定資産税路線価に基づいて、評価額が計算されます。
建物については固定資産評価基準に従って、再建築価格を基に評価額が計算されます。
因みにですが、相続税路線価格及び固定資産税路線価格ともに、不動産鑑定士が価格を決定しています(^^)/
この不動産鑑定士・・・恐るべき権限を有しているといっても過言ではないですねぇ。
だって、税金の基になる金額決めちゃってるんですから(^^;)
この資格はめちゃくちゃ難しいですが、食いっぱぐれはなさそうな資格ですねｗ
固定資産税評価額による査定方法
それでは、実際に計算方法をご紹介します！！
むっちゃ簡単です！！
まず、土地から説明します。
ここからは、しっかりお読み下さいね。
お手元に『固定資産税・都市計画税課税明細書』お持ちですか？
それに書かれている、固定資産税評価額をご覧下さい。
その固定資産税評価額を0.7で割り戻して下さい！！
はい終わり！！
これで、土地の査定は終わりですｗ
ね？
カンタンでしょ？
実際に数値例を用いて計算してみます。
固定資産税評価額が2,000万円だとします。
そうすると、
2,000万円 ÷ 0.7 ≒ 28,571,428円
約2,850万円が査定価格になります。
このように、計算は非常に簡単です。
しかし、計算はカンタンなのですが、
固定資産税評価額はどうやって調べるの？
って思われていると思います。
これもカンタンなのですが、、、
『固定資産税・都市計画税納税通知書』がお手元にある方は、
その中の課税明細書に固定資産税評価額が記載されているので
すぐに分かります。
けど、この通知書よく紛失される方がいます(^^;)
『固定資産税・都市計画税納税通知書』は
毎年4月の中旬頃から5月の初め頃にかけて発送されるため、
時間が経つとけっこう皆さん、
けっこうな確率でなくされるんですよねｗ
なぜかというと、毎年のことなので、
口座振替にしている方が多数なんです。
なので、届いてはいるものの、
あーまた来てるなぁ、1回だけみておこうくらいで
処分される方いらっしゃるんですよ。
そうなってしまうと、もう分かりません。
無くしてしまったら、身銭を切って明細書を発行してもらってください。
市役所にお金を出して、明細書をもらいに行く方法しかありません(T_T)
悲しいかな、、、ホントです。
ですので、今手元にお持ちの方はラッキー
なくしてしまった方は、アンラッキー(T_T)
市区町村役場へGoですｗ
ここでもらえるものは『名寄帳』というのですが、
発行費用は300円程度ですｗ
まぁ安いので、勉強代だと思えば名寄帳を役所に取りに行ってもいいと思います。
まとめ
いかがだったでしょうか？
固定資産税評価額による方法、
どちらも分かってしまえば、
いとも簡単にご自身で不動産査定ができてしまします！
この2つの方法ですが、
どちらの方法でも計算できる地域がもちろんあります。
実際にこの2つで計算をしてみると、
ほとんどの場合、価格が違ってくると思います。
こんなのじゃ正確な査定価格は分からない！！
って思いますよね？
けどこれは、当たり前なんです。
計算の元になる、標準になる価格が両者ともに違うため、
このような計算結果になります。
なので、査定価格はその2価格くらいの幅があるんだなー
くらいの認識でいて下さい。
これ以上は、プロの分野になります。
正確な査定価格を知りたい場合は、
やっぱり不動産業者に行くべきです！
そこまでではないけど、こっそり査定して欲しい！！
という方は、私 トモニシ までお問い合わせください！
お問い合わせはこちらからどうぞ(^^)
不動産の価格は、先ほども言いましたように『1物4価』です。
なので、様々な見地から価格を算出することができます。
なので、価格にばらつきが出て当たり前です。
なので、今回と前回のブログで説明した内容は、両者ともあくまでもの目安です！
けど、ご自身である程度の目安を持っておくことは、
すごく大事です。
不動産売却の際に変な不動産屋につかまらないように、
不動産リテラシーを身につけてください！
それではまたー(^^)/
